Stojí za to připomenout si, že k 1. lednu 2024 přejdou nemovitosti nedostatečně identifikovaných vlastníků na stát. K přechodu dojde v důsledku „aktivace“ ustanovení § 1045 o.z. Podle něj opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu. Má se přitom za to, že vlastník nemovitou věc opustil, nevykonává-li vlastník vlastnické právo k ní po dobu deseti let (§ 1050 odst. 2 o.z.). Zároveň občanský zákoník stanovil, že uvedená doba začne běžet až ode dne nabytí jeho účinnosti, tj. od 1. ledna 2014 (ust. § 3067).
Existence nemovitostí s nedostatečně identifikovanými vlastníky je především důsledkem událostí, které se přes bývalé Československo převalily ve dvacátém století. Jedná se tedy o následek holocaustu, poválečného odsunu a několika emigrantských vln, ke kterým došlo od r. 1938. K pořádku ve věcech nemovitostí nepřispěla ani právní úprava zavedená minulým režimem. Ten od 1. ledna 1951 zrušil intabulační princip při nabývání nemovitostí. Vlastnictví k nemovitostem se tak nabývalo přímo okamžikem účinnosti smlouvy, a nikoliv až vkladem do pozemkové knihy. Následný zápis do evidence nemovitostí, resp. jeho neprovedení neměl na vlastnické právo či jeho trvání žádné účinky.
K nápravě nesprávných, neúplných či duplicitních zápisů docházelo v průběhu celého třicetiletí od listopadu 1989. Nicméně v celospolečenském zájmu, tj. zejména v zájmu nastavit co největší jistotu v právních vztazích k nemovitostem, zákonodárce stanovil, že s desetiletým výročím účinnosti občanského zákoníku nemovitosti nedostatečně identifikovaných vlastníků přejdou na stát. Objevují se však i minoritní názory, podle kterých k přechodu nemovitostí nedostatečně identifikovaných vlastníků k uvedenému datu nedojde, viz. Janoušek, Lubomír. § 1050 [Domněnka opuštění věci]. In: Petrov, Jan, Výtisk, Michal, Beran, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. č. 6).
Nemovitosti nedostatečně identifikovaných vlastníků jsou přehledně uvedeny v seznamu, který vede a průběžně aktualizuje Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) (https://www.uzsvm.cz/seznam-nedostatecne-identifikovanych-vlastniku). Aktualizace seznamu přitom nespočívá v tom, že by ÚZSVM do něj nemovitosti přidával, ale naopak z něj maže nemovitosti, u nichž se vlastníka podařilo identifikovat.
Tedy má-li někdo tušení, že jeho předci mohli vlastnit nemovitosti v České republice a tyto jsou stále v katastru nemovitostí vedeny na jejich jména, doporučujeme zkontrolovat seznam vedený ÚZSVM. Nalezne-li předky v seznamu a svědčí-li mu dědická posloupnost (bez ohledu na to, zda ze zákona nebo ze závěti), pak je potřeba se obrátit na místně příslušný okresní soud s návrhem na dodatečné projednání dědictví. K návrhu musí být samozřejmě přiloženy listiny, ze kterých bude dědická posloupnost a tedy věcná legitimace navrhovatele patrná (typicky rodné a úmrtní listy). Vzhledem k tomu, že nedostatečně identifikovaní vlastníci jsou v katastru nemovitostí vedeni v důsledku událostí, ke kterým došlo i před více než osmdesáti lety, jsou obvyklé případy, kdy je postupně potřeba znovuotevřít několik dědických řízení (např. potvrdit dědictví z prarodiče na rodiče a dále z rodiče na dítě). Každé z těchto dědění se přitom řídí hmotným právem účinným v době smrti zůstavitele.
A protože existence nemovitostí s nedostatečně identifikovanými vlastníky je mnohdy zapříčiněna tím, že jejich tehdejší vlastníci narychlo utíkali z Československa bez toho, aby měli čas a příležitost vypořádat své majetkové poměry, je v dědických řízeních ohledně těchto nemovitostí často přítomný cizí prvek – některý z dědiců nemovitosti má bydliště mimo ČR. V případě, že zahraniční dědic je vnukem nebo dokonce pravnukem původního majitele, dochází nezřídka k tomu, že na úrovni rodič – vnuk, resp. vnuk – pravnuk se dědí podle práva země, ve které měl (pra)rodič obvyklé bydliště v čase smrti.
Z výše uvedeného je patrné, že může být do určité míry úředním martyriem projít několik na sebe navazujících dědických řízení, kterých se budou účastnit dědici usedlí v různých částech světa, přičemž notář bude projednávat dědictví podle jiného než českého práva.
Nicméně už samotné zahájení dědického řízení by mělo být důvodem, aby nemovitosti na stát nepřešly – zahájením dědického řízení totiž dědic začne vykonávat své vlastnické právo k nemovitosti, čímž se se tak přestane uplatňovat právní domněnka o jejím opuštění. O tom, že dědické řízení bylo zahájeno, je pak samozřejmě vhodné informovat ÚZSVM.
Protože nemovitosti nedostatečně identifikovaných vlastníků přejdou na stát v důsledku uplatnění vyvratitelné právní domněnky, pak ani po 1. lednu 2024 nebude nemožné se domoci vlastnictví k takové nemovitosti. Ten, kdo se takového vlastnictví bude domáhat, nicméně bude muset prokázat, že nemovitost neopustil. Je však pravděpodobné, že stát se v takovém případě bude ptát, co vlastníku nemovitosti bránilo v tom, aby se jako jeho vlastník nechal zapsat v katastru nemovitostí (resp. co mu bránilo v tom, aby alespoň zahájil dědické řízení), když tvrdí, že dotčenou nemovitost neopustil. Jinými slovy, po 1. lednu 2024 bude možnost domoci se vlastnictví k nemovitosti, která je dnes vedena jako nemovitost s nedostatečně identifikovaným vlastníkem, výrazným způsobem limitována.
Má-li tedy někdo zájem domoci se svého vlastnického práva k nemovitosti, která má k dnešnímu dni v katastru nemovitostí vedeného neidentifikovaného vlastníka, je potřeba aby začal jednat do konce tohoto roku. Nároky vznesené po 1. lednu 2024 budou pravděpodobně odsouzeny k nezdaru.
